Inversiones en Airbnb: cómo gestionar alquileres en Airbnb

Airbnb Investing ha recorrido un largo camino desde sus inicios con los colchones de aire. pisos en 2007. Brian Chesky y Joe Gebbia eran compañeros de cuarto en un apartamento tipo loft en San Francisco. Hubo una conferencia de diseño en la ciudad y se les ocurrió la idea de inflar un colchón de aire en su sala de estar y crear un sitio web para alquilarlo a la gente que venía a la ciudad.

Desde que salió a bolsa en 2020, se ha convertido en una empresa multimillonaria (soy anfitrión desde hace mucho tiempo y perdí la opción de comprar acciones a 68 dólares porque pensé que mi hora límite era la 1 p. m., pero era la 1 a. m.). bueno esa es otra historia!)

Hay millones de listados en todo el mundo y es el mayor competidor de la industria hotelera.

La pandemia de 2020 les obligó a realizar importantes recortes de personal en pocos meses; Corrían el riesgo de perder una empresa que había tardado años en construir. Luego, las reservas se recuperaron cuando la gente empezó a viajar de una nueva forma.

En este artículo te contaré mi experiencia como anfitrión en Airbnb durante más de siete años y lo que he aprendido a lo largo del tiempo a través de mi proceso de inversión.

Mi historia de inversión en Airbnb

Empecé a invertir en Airbnb alquilando una habitación en mi casa en 2010.

En cualquier caso, aprendí mucho durante el proceso.

Recibí comentarios de mis huéspedes y seguí mejorando nuestro servicio.

Después de casarme en 2013, empezamos a alquilar la casa entera.

Pero seguía siendo nuestra residencia principal.

Entonces, si alguien solicitara una reserva, decidiríamos si queríamos usar ese tiempo para salir de la ciudad el fin de semana y que el huésped pagara el viaje.

Solo alquilamos la casa de esta manera durante seis meses antes de que nos cansáramos y decidiéramos convertir toda la casa en una propiedad de Airbnb.

Nos convertimos en súper anfitriones y decidimos buscar más oportunidades en Airbnb.

Uno de ellos fue una oportunidad de arbitraje de alquiler, de la que hablaremos en un momento.

El otro fue un proyecto de renovación de una casa que decidimos usar Airbnb por un tiempo antes de ponerlo a la venta en el mercado.

Si quieres conocer un poco más sobre nuestra estrategia de inversión en Airbnb, puedes ver este episodio que hicimos sobre nuestra estrategia de operación de Airbnbs (prepandemia).

Analicemos algunos de los diferentes modelos de inversión y a qué debe prestar atención.

Modelos de inversión de Airbnb

La gente está entusiasmada porque ve la oportunidad de ganar dos o tres veces más de lo que ganaría un inquilino a largo plazo. Pero siempre hay más en la historia.

Además del seguro, los impuestos y el mantenimiento de la propiedad, usted también es responsable de todos los servicios públicos y el mobiliario de toda la propiedad.

El mobiliario incluye no sólo un sofá y una cama, sino también una cafetera, lámparas y toallas.

Los costos de mobiliario varían según la ubicación, pero amueblar una unidad de 2 dormitorios y 2 baños cuesta aproximadamente $10,000 en nuestras propiedades.

También necesitarás reponer artículos como jabón, café y papel higiénico.

Asegúrese de tener todo esto en cuenta al analizar el potencial de su propiedad en Airbnb.

Sin embargo, si invierte correctamente, aún puede obtener un beneficio neto mayor que con un alquiler estándar.

Ahora tengo directrices estrictas para el sector inmobiliario.

Son duros y puede que no te guste oír eso.

Sin embargo, sólo invertiré en una propiedad como Airbnb si también se puede renovar/renovar o si también funciona como alquiler a largo plazo.

Debido a las mayores cifras de ventas, es muy tentador utilizarlo como Airbnb, pero de esta manera también puedes tener dificultades financieras.

Independientemente de cómo elija invertir, hay tres formas de participar.

Comprar y mantener bienes inmuebles

Estas son propiedades que usted posee, amuebla y alquila en la plataforma. Lo interesante es que, si bien es posible que tengas muchas reservas a corto plazo, a veces también tienes huéspedes que se quedan por períodos más largos.

He alquilado por 30 días, 90 días, seis meses y ahora tengo un huésped que se queda con nosotros durante 12 meses. Si alquilas la propiedad a un huésped durante 12 meses, ganarás menos dinero porque estás descontando el precio.

Pero también puedes respirar hondo y aliviar la carga de la logística. No tienes que preocuparte constantemente por preguntas, reservas y limpieza. Es un buen descanso y lo agradecemos.

Arbitraje de alquiler de Airbnb

Con el arbitraje de Airbnb, usted firma un contrato de alquiler para una propiedad y luego permite que los huéspedes de Airbnb reserven con usted. Usted subarrenda su contrato de arrendamiento.

Una advertencia: he visto a algunos inversores no ser honestos con el propietario acerca de sus intenciones. Yo desaconsejaría encarecidamente esto. Asegúrese de informarle al propietario que los empresarios y otros huéspedes se alojarán con usted. Si te hacen preguntas, responde honestamente. Si no están contentos con su estrategia, busque una nueva ubicación y propietario con quien trabajar.

Este método es atractivo porque requiere menos efectivo por adelantado (depósito, alquiler mensual y muebles). También conlleva riesgos. Ha celebrado un contrato de alquiler y está legalmente obligado por los términos que firmó.

Con eso en mente, queríamos probarlo nosotros mismos para ver qué pensábamos. Para nosotros fue una experiencia provechosa, pero aún no hemos decidido si continuaremos.

Administrar listados de Airbnb

Si desea el menor riesgo, esta es una excelente oportunidad para usted. Puedes comunicarte con el dueño de la propiedad y decirle: “Oye, estoy muy familiarizado con Airbnb. Si reservas en su plataforma podrás ganar X. Me encargo del listado, la comunicación con los huéspedes y la limpieza para obtener una cantidad Y de ganancia”.

Dejo los montos abiertos ya que he visto tarifas que oscilan entre el 10% y el 30% dependiendo de las diversas variables involucradas.

¿Vas a limpiar?

¿Será usted responsable de algún costo?

¿Quién lo instalará?

Estos afectan la tarifa de gestión que le cobra al propietario.

No importa el método que elija, debe brindar un excelente servicio al cliente.

Consejos de servicio al cliente

Comencemos por comprender que una vez que decides ser propietario y operar un Airbnb, ya no estás solo en el negocio de alquiler. Ha decidido ingresar a la industria hotelera y el servicio al cliente es vital para cualquier hotel o resort exitoso.

Un huésped (ya no llamo a inquilinos) puede tener preguntas sobre el área, el acceso a la propiedad o sugerencias de restaurantes. Cuanto más planee brindarles esta información sin que se la pidan, mejor experiencia tendrán con su hospitalidad.

Y cuanto mejor experiencia les puedas brindar (¿mentas en las almohadas? ¿Almohadas y mantas adicionales?), mejor será su calificación y más reservas obtendrás.

Debido a que Airbnb es una empresa de tecnología, puede esperar que las propiedades mejor clasificadas aparezcan más arriba en los resultados de búsqueda que otras.

Nos quedamos en otros Airbnbs para intercambiar ideas y siempre tomo notas sobre lo que me gusta y lo que no me gusta de los lugares donde quedarme. Es muy probable que muchas personas sean similares a usted y, si valora algo que encuentra en una propiedad, ellos también lo harán.

Existe una herramienta de comunicación llamada Smartbnb (rebautizada como Hospitable) que fue útil en nuestra comunicación. Esto nos permite enviar mensajes escritos a los huéspedes con antelación. Esto reduce la cantidad de preguntas que tiene un huésped porque les brindamos la información incluso antes de que pregunten.

Podemos darte sugerencias de comida y entretenimiento.

Podemos enviarle un mensaje con instrucciones de check-in.

Un día después del check-in les enviaremos otro mensaje para asegurarnos de que estén cómodos y preguntarles si necesitan algo.

El día antes del check-out, le enviamos un mensaje esperando que haya tenido una maravillosa estadía y recordándole la hora del check-out.

Luego le enviaremos un mensaje solicitando una revisión.

¡Smartbnb ha ayudado a reducir el tiempo que dedicamos a comunicarnos y mejorar nuestras reseñas gracias a nuestro mejor servicio al cliente y simplemente porque recordamos solicitar una reseña!

¿Qué le depara el futuro a Airbnb?

Airbnb Invertir en 2020 ha sido un viaje interesante. Perdimos mucho dinero en abril. El 100% de nuestras reservas fueron canceladas pero todavía teníamos facturas que pagar. Mayo de 2020 fue doloroso, pero un poco mejor.

Pero más adelante en el verano volvimos a la normalidad, pero diferente.

Hemos limpiado más exhaustivamente que nunca.

El tipo de reserva también empezó a variar un poco.

Por primera vez, muchos trabajadores fueron enviados a casa para trabajar.

Esto era nuevo y muchos comenzaron a preguntarse por qué se quedaban en casa cuando podían viajar a otra parte del país para visitar y hacer su trabajo al mismo tiempo.

Notamos que las reservas se estaban alargando.

Comenzaron más reservas durante más de dos semanas.

Acabamos de recibir una estancia de un año en la plataforma de dos pilotos que simplemente preferían alquilar una unidad completamente amueblada donde no tenían que preocuparse por las facturas ni por comprar camas.

Creo que este es el futuro de la plataforma.

Cualquier aplicación o herramienta que ayude a reducir la fricción en el mercado es algo bueno.

Si Airbnb puede ayudar a las personas a moverse, vivir, trabajar y viajar más fácilmente, entonces creo que hay un futuro brillante por delante tanto para ellos como para los inversores.

Creo que la compra y venta de viviendas será igual de fluida en los próximos 5 a 10 años. El sector inmobiliario utilizará la tecnología blockchain para simplificar las transacciones e involucrar a múltiples proveedores en la transacción. Pero esa es una conversación para otro día.

Si decides invertir en Airbnb, házmelo saber, me encantaría saberlo.

¡Buena suerte!